1. #Throwback dalam program Ahyat dengan AKPK n Pro Millenials di Sasana Kijang, Bank Negara, ada satu kapel ni jumpa Ahyat sebelum nak balik. Mereka tanya soalan saya satu soalan yg agak biasa Ahyat terima. Awas, sharing ni panjang.
2. Diorang ada rumah teres di Sg Petani. Beli dulu rm280,000. Sekarang sewakan kat sorang pakcik ni pada rege rm750. Sewa rumah2 kat situ dah minima pun rm1,000. Itu pun sewa kosong. Rumah diorang fully furnished.
3. Ahyat mintak abang ni kirakan ROI sewa rumah dia. So dia kira guna kalkulator fon dia dan dapatlah jawapannye: 3.21%. Kira apa ni? Kita kira prestasi pulangan pelaburan sewa rumah ni. Sebagai perbandingan, kalau letak duit dalam ASB, pulangan lepas 1 tahun lebih kurang 7.25% baru2 ni kan.
4. Kalau dia sewakan pada kadar sewa semasa yg dia katakan rm1,000 sebulan tu, ROI sewa dia akan jadi 4.28%. Kenaikan 33% drpd ROI sekarang.
5. So kenapa ROI sewa mereka ni rendah? Sebenarnye 3-4% normal kalau kita ukur prestasi rumah bertanah atau landed. Kalau rumah bertingkat atau highrise macam apartment boleh dapat rental yield yg lebih baik. Tapi itu pun zaman sekarang landed atau highrise sekali pun tak tentu boleh dapat Rental Yield yg bagus kerana harga rumah dah tinggi dan kadar sewa tak dapat naik banyak sangat pun.
6. Selain drpd Rental Yield, apa lagi satu ukuran yg penting? Yes. Cashflow. Saya tanya, berapa dia bayar bulanan? So diorang kata lebih kurang rm1,200. So sekarang ni diorang negative cashflow rm450. Ni normal sekarang especially kalau buat sewa utk landed property.
7. Diorang cadang nak sewakan ikut kadar pasaran yg setimpal utk rumah fully furnish iaitu rm1,200 supaya dapat la cukup2 kaver komitmen bulanan bank. Itu pun kalau kadar faedah tak naik dan tak kaver pun kos2 tanggungan lain seperti cukai2, maintenance etc.
8. So diorang tanya ok tak kalau diorang naikkan kadar sewa tu. Ahyat kata, ada dua mazhab dalam hal ni. Mazhab A kata sebagai pelabur, mesti maksimakan pulangan kepada pelaburan. Tak bijak lah kalau tak maksimakan. Mazhab B pulak kata takpelah. Penyewa yg bayar elok bertahun2 tu walaupun murah drpd sewa market, lebih baik drpd penyewa baru yg dia tak kenal lagi.
.
9. Ahyat bagi contoh kat dia. Ahyat ada beberapa apartment kat shah alam. Boleh sewakan rm1,000 tapi sewakan kat pasangan baru kahwin rm700 je. Ada apartment kat Subang Jaya boleh sewa rm1,200 tapi sewakan kat pasangan muda rm1,000 je. Ada rumah kat Bukit Jelutong boleh sewa rm2,000 tapi disewakan kepada seorang sahabat yg ada masalah perniagaan pada rm1,000 je. Kadang2 kita berniaga sewa ni, ada unsur2 kemanusiaan selain drpd hanya ROI semata2.
10. Kalau pakcik tu memang dah bayar cantik setiap bulan, selama 4 tahun katanye, itu pun dah kira sebagai rezeki. Maybe dari segi pulangan pelaburan kita tak maksimakan, n maybe dari segi ROI kita tak optimakan, tapi Allah mungkin berikan rezeki lain kat kita macam kesihatan n kegembiraan. Ahyat lihat pasangan berdua ni macam happy je. Maybe itu rezeki mereka berdua berkat pertolongan diorang kepada penyewa yg dapat bayar rendah drpd sewa pasaran yg lebih tinggi.
11. Tapi.. Ahyat rasa Allah tak marah kalau pasangan ni nak buat keputusan utk bantu diri sendiri. Kalau lah sekarang terbakar rm450 setiap bulan kerana short drpd bayaran sewa itu menyebabkan keperitan hidup dan tak tertanggung beban kewangan ini, kenalah buat keputusan yg bijak utk selamatkan keadaan. Kenalah cari penyewa lain supaya dapat kaver kos tanggungan bulanan yg semakin membebankan itu.
12. Tapi kalaulah itu keputusannye, Ahyat nasihatkan utk berikan masa n peluang kat pakcik ni. Bagi dia notis yg mencukupi. Dan berikan dia priority. Tanya dia boleh terima tak sewa baru tu. Kalau boleh then bagi satu tempoh masa sebelum nak naik supaya tak terkejut. Kalau dia tak mampu, then masa yg mencukupi juga perlu diberikan utk dia carikan rumah sewa baru. Malah kita sebagai landlord boleh bantu carikan n infact Ahyat cadangkan utk bantu upah van n powerman kalau pakcik tu perlu tenaga tambahan utk pindah.
13. Begitulah lumrah berniaga sewa ni. Kalau ikut angka semata2, boleh jadi kering dan tak berperi kemanusiaan. Tapi, seorang pelabur memang kena jaga angka2 pelaburannye. Kalau tak, namanye meleburlah! Tapikan, ada je unsur2 kemanusiaan yg kita perlu jaga jugak. Dan rezeki yg Allah berikan tu tak semestinye dalam wang ringgit tapi dalam segala sudut kehidupan yg lain. Ahyat & team pun ada anjurkan seminar MPH2021 hujung bulan ni. Sesuai utk anda yg berminat nk jadi pelabur (link dekat komen ya)
14. Kes2 sewa ni tak straightforward. Terpulang kepada cara anda. Ada yg kata, aku jaga angka2 pelaburan ni dgn ketat. Dapat untung drpd itu nanti aku tahu la macam mana nak beri balik kepada masyarakat. Ada pulak yg rasa cara itu tak betul dan mahu menggunakan rumah sewa nye sebagai amal jariah. Itu pun kalau mampu. Kalau tak mampu, jangan mengade2 berniaga sewa! Huhu!
Semoga Allah sentiasa memberikan gerak hati dan hidayah kepada kita utk buat keputusan yg bijak dan menjaga hubungan sesama manusia.
